Le nombre de nouveaux crédits hypothécaires dans notre pays a atteint en février un plancher historique, ce qui confirme, s’il le fallait encore, le net ralentissement du marché immobilier.

Le mois dernier, le nombre de nouveaux crédits hypothécaires octroyés dans notre pays a nettement diminué, comme le révèle notre analyse sur la base des derniers chiffres de la Banque nationale (BNB). Avec 16.165 nouveaux prêts au logement, février 2023 signe le chiffre mensuel le plus faible depuis 2007, l’année où l’autorité de contrôle (la Centrale des crédits aux particuliers) a commencé à en collecter les données. 

Le précédent plancher historique avait été atteint en janvier dernier. Ainsi, au cours des deux premiers mois de cette année, seuls 32.600 prêts logement ont été octroyés, un nombre moitié moindre que la moyenne des cinq années écoulées. Par rapport aux mois de janvier et février 2022, la chute se chiffre à 47%.  

Le faible nombre d’ouvertures de crédit est un signe supplémentaire du refroidissement du marché immobilier dans notre pays. La Fédération des notaires avait, en effet, déjà souligné récemment l’essoufflement de ce marché. Au quatrième trimestre de 2022, les prix des logements ont reculé légèrement par rapport aux trois trimestres précédents. Toujours l’an dernier, le nombre de transactions a baissé de plus de 7% au second semestre. 

En janvier et février, le nombre de transactions immobilières a diminué de plus de 10% par rapport à la même période de l'année précédente

Ce refroidissement se poursuit au premier trimestre de 2023. En janvier et février, le nombre de transactions a diminué de plus de 10% par rapport à la même période de l'année précédente. En Flandre, la baisse est encore plus prononcée. L’incertitude économique fait surtout hésiter les acheteurs âgés et les investisseurs, note la Fédération des notaires.  

Le nombre de nouvelles demandes de prêts hypothécaires auprès des banques et des prêteurs va dans le même sens. La demande tant pour les achats immobiliers que pour les rénovations a diminué ces derniers mois. Si l'on exclut les refinancements, le nombre de demandes de prêt depuis l'automne 2022 reste inférieur de 20 à près de 40 % à la moyenne à long terme. 

La baisse du nombre de nouveaux prêts logement et de l'activité sur le marché immobilier semble épouser la courbe inversée de la hausse rapide des taux d'intérêt. Alors que tant la demande que le nombre de crédits octroyés avait réussi, au premier semestre 2022, à maintenir leur tempo des années précédentes, ils ont chuté au second semestre. 

Il est vrai que les taux hypothécaires ont fortement augmenté dans le sillage des taux d'intérêt qui sont relevés pour lutter contre l'inflation. Ainsi, le taux d'intérêt moyen a presque doublé par rapport à l'année dernière, selon les chiffres d'Immotheker Finotheker. Pour un prêt à 20 ans avec un apport personnel de 20%, le taux d'intérêt moyen est d'environ 3,6%.

"Les taux plus élevés pèsent sur la capacité d’emprunt", souligne John Romain, d'Immotheker Finotheker. "Mais l’obligation de rénovation en Flandre joue également. Pour faire remonter un score PEB de E ou F à D, les coûts de rénovation montent vite à 50.000 euros, voire plus. Si vous y ajoutez le climat économique incertain, il est logique que la demande stagne alors que l’adaptation des prix de l’offre se fait attendre."  

Les acheteurs immobiliers sont de plus en plus nombreux à opter pour un crédit à 25 ans ou plus. Ils peuvent ainsi réduire quelque peu la hauteur des mensualités. Tant l'indice d'accessibilité financière de De Tijd qu'une enquête de la Banque nationale indiquent que, pour un ménage moyen, un prêt immobilier absorbe une part toujours plus grande de son revenu. 

En 2022, près d’un crédit hypothécaire sur trois s’est conclu pour une période de 20 à 25 ans. Les années précédentes, cette part n’était que d’un peu plus d'un quart. En 2022, pas moins de 15 % des emprunteurs ont même souscrit un prêt logement d'une durée supérieure à 25 ans, soit la proportion la plus élevée depuis 2012.